In Italia l ‘ investimento immobiliare è assolutamente sconsigliato in quanto le quotazioni non hanno ancora raggiunto il loro livello ottimale , stimato in almeno il 30% in meno rispetto ai prezzi attuali , anche per il mercato delle locazioni .
A confermare questa affermazione , espressa non più tardi di cinque giorni fa , in un precedente articolo inviato Domenica 12 Gennaio 2014 , sono alcuni dati ufficiali pubblicati oggi , Giovedì 16 Gennaio 2014 , riguardanti la tendenza del mercato degli affitti , il numero dei fallimenti registratisi a Milano e la discrepanza tra la richiesta di credito e l ‘ erogato effettivo da parte del sistema bancario .
L ‘ andamento del mercato immobiliare degli affitti può sintetizzarsi nel modo seguente :
Offerta in Crescita e Canoni in Discesa .
Tasse e compravendite bloccate fanno salire il numero di case disponibili , tuttavia la crisi non permette di scaricare il peso del fisco sugli inquilini .
I canoni d’ affitto sono diminuiti nel 2013 , così come negli anni precedenti , e con ogni probabilità continueranno a farlo anche nel corso del 2014 dove sarà possibile registrare una importante accelerazione .
Secondo Solo Affitti , a Perugia i canoni sono scesi del 14% nel 2013 , complice la diminuzione degli studenti fuori sede .
Ciò non toglie , comunque , che al momento del rinnovo si possano ottenere ribassi ben più elevati sui canoni : la durata di un contratto libero arriva infatti a 8 anni , il cosiddetto “4+4” , e la somma degli “aggiustamenti” nel tempo ha portato a differenze sostanziose tra i canoni pattuiti in tempi “pre crisi” e quelli attuali , soprattutto nei casi di rinnovo con inquilini che si sono dimostrati puntuali nei pagamenti – concordano gli operatori – c’è la disponibilità da parte dei proprietari a praticare uno “sconto”, pur di non perdere la continuità delle entrate .
Anche perché i tempi di locazione si sono allungati ( in media sono necessari 6 mesi minimo ) e si andrebbero quindi a perdere diverse mensilità di canone , e perché , comunque c’è sensibilità da parte dei proprietari per le difficoltà economiche delle famiglie .
I livelli dei canoni rimangono infatti alti , soprattutto nei grandi centri , i picchi si raggiungono a Roma , Milano , Firenze e Venezia , dove sono ovviamente destinati a scendere sensibilmente , nella capitale per un bilocale di 60 metri si spendono in media 860 euro al mese , ma l’esborso cambia molto da città a città: ad esempio a Catania per lo stesso tipo di immobile si spendono 350 euro . Una tendenza segnalata dagli operatori è uno spostamento della domanda verso la periferia o i centri minori ben serviti, dove le richieste sono minori .
In ogni caso c’è molta prudenza da parte dei proprietari , che hanno timore di incappare in casi di morosità , se si passa attraverso un’agenzia, questa deve fare tutti i controlli in suo potere per verificare la solidità della situazione reddituale del potenziale inquilino.
Tuttavia i dati parlano chiaro: gli sfratti sono aumentati del 70% in cinque anni e per il 90% si tratta di morosità.
L’allungamento dei tempi di locazione e il calo dei canoni è senz’altro dovuto anche all’aumento dell’offerta , secondo Casa.it, le inserzioni sono cresciute del 10% in meno di un anno : a chi non riesce a vendere casa si aggiunge chi non può più sostenere il peso elevato della tassazione senza mettere a reddito l’immobile .
Una tendenza che sembra essere più forte dell’aumento della domanda di locazione da parte di chi non riesce a comprare.
A Milano i fallimenti saliti del 24%
Le dichiarazioni di fallimento pervenute al Tribunale di Milano sono aumentate del 24% nel periodo 2012-2013 , è quanto si legge nel bilancio di responsabilità sociale relativo al 2013 del Tribunale di Milano , e le cause intentate dai titolari di conti correnti, da risparmiatori e investitori nei confronti della banche sono diventate rilevanti .
Richieste di fidi ai massimi dal 2009 , a novembre giù del 6% i prestiti erogati dalle banche : così il credit crunch blocca i piani delle imprese
Le aziende non hanno mai smesso di chiedere prestiti alle banche , nemmeno nel periodo più profondo della crisi. Infatti l’ anno scorso le domande di finanziamento sono cresciute dell’ 1,7% rispetto a un 2012 chiuso , a sua volta , con un segno positivo , l’ 1,8% .
Secondo Crif , nel secondo semestre dell’ anno , il numero di richieste presentate alle banche è stato il più elevato dal 2009 , cioè da quando la crisi economica ha iniziato a far sentire i suoi effettic, a confermare che le imprese non hanno mai smesso di bussare alle porte degli istituti di credito .
Il credit crunch però si manifesta nell’ erogato : Banca d’ Italia ha registrato , su base annua , uno scivolone del 6% dei prestiti a novembre , le banche sono alle prese con più stringenti requisiti di capitale e con livelli d’ insolvenza in crescita .
I dati fanno parte del Barometro Crif-Eurisc che raccoglie oltre 77 milioni di posizioni creditizie , di cui più di 8 milioni sono utenti business .
«Nell’anno appena concluso – spiega Simone Capecchi, direttore sales & marketing di Crif – la domanda di credito ha sicuramente risentito dell’andamento negativo dell’economia e delle prospettive ancora incerte che caratterizzano la quotidianità di molte imprese . La crescita delle domande di finanziamento ha una sua spiegazione: non sempre si tratta di crediti per investimenti ma anche per sostenere l’attività corrente».
Dal Barometro Crif emerge che il numero di richieste di prestiti si è improvvisamente irrobustito (anche in valore) a partire dallo scorso settembre: le variazioni sono risultate molto positive e comprese tra il +3% e il +9,5% (a parità di giorni lavorativi). Il trend è risultato comune per le imprese individuali e per quelle più strutturate .
Inoltre è cresciuto , in misura significativa , l’ importo medio delle domande di finanziamento : in 12 mesi quello delle società più grandi è balzato da 76mila euro a 95mila (+25%) ; per le imprese individuali da 31mila a 36mila (+17%) .
Tornando al Barometro Crif , relativamente al numero delle richieste , le uniche regioni in cui il dato aggregato per l’intero 2013 si rivela negativo sono Abruzzo , Sardegna , Molise , Liguria e Lazio .
Sorprendente il segno negativo della locomotiva italiana , la Lombardia , che segna un -1,2% , sulla consistenza degli importi richiesti , invece , il record spetta al Trentino Alto Adige che , con oltre 207mila euro fa registrare addirittura un +152% . Ottimo anche l’incremento dell’ Emilia Romagna : +63,8% ..
A cura di Stefano Masullo
Classe 1964, laurea in Scienze Economiche e Master in Comunicazione, Marketing e Finanza, Cavaliere dell’Ordine Equestre del Santo Sepolcro di Gerusalemme e dell’ Ordine Costiniano di San Giorgio, attivo nel settore finanziario dal 1984, già Rappresentante alle Grida alla Borsa Valori di Milano, autorizzato CONSOB, e Broker registrato al NASD a New York, è specializzato nella consulenza e gestione di patrimoni mobiliari ed immobiliari, nella finanza di impresa, nella pianificazione fiscale, nella comunicazione finanziaria e nella formazione. Ha iniziato a lavorare nella società Consulenti Finanziari SpA, creata da Pompeo Locatelli, in seguito, ha collaborato, per oltre un lustro, nello Studio di Agenti di Cambio Leonzio Combi, costituito a Milano nel 1907, uno dei più importanti in Italia. Dal 1995 fino alla vendita, avvenuta nel 2006, fondatore, presidente e azionista di riferimento, del gruppo di consulenza ed intermediario finanziario ex articolo 106 T.U.B., autorizzato Ufficio Italiano Cambi, Opus Consulting S.p.A., capitale sociale 625.000 euro. Socio fondatore, nel 1996, e tuttora segretario generale ASSOCONSULENZA Associazione Italiana Consulenti di Investimento la prima ed unica associazione di categoria riconosciuta a livello istituzionale in Italia; è inoltre socio fondatore, nel 2008, e segretario generale ASSOCREDITO Associazione Italiana Consulenti di Credito Bancario e Finanziario di cui è presidente Luigi Pagliuca, già presidente del Collegio di Milano e Lodi dei Ragionieri Commercialisti . Rettore Università ISFOA di Lugano, autore di oltre 300 pubblicazioni e di 22 best sellers aziendali, di cui uno, nel 1998 , adottato dall’Università Bocconi di Milano; opinionista presso i più importanti media di settore, quali CNBC Class Financial Network e Bloomberg Television, è stato chiamato come relatore, in Italia ed all’estero, da prestigiose istituzioni quali Marcus Evans, Istituto di Studi Bancari, ISTUD, IUAV Università di Venezia, Università Cattolica del Sacro Cuore di Milano; nel 2002 ha realizzato il primo libro dedicato al Consulente di Investimento. Autore nell’ ottobre del 2001, del primo testo dedicato al Bahrein, è direttore editoriale delle prima rivista svizzera di finanza islamica, Shirkah Finance, risultando uno dei principali esperti italiani del settore; direttore responsabile della testata internet di finanza www.trend-online.com , è altresì fondatore e direttore responsabile della rivista leader assoluta ed incontrastata nel proprio segmento di riferimento , Golf People Club Magazine , in passato vice direttore del magazine dedicato al lusso World & Pleasure Magazine e direttore editoriale Family Office: Patrimoni di Famiglia, la prima rivista italiana multimediale, internet e cartacea, specializzata nella tutela e conservazione dei patrimoni di famiglia . Ha svolto incarichi direttivi o consulenziali in gruppi bancari, assicurativi, finanziari, industriali quali: , Norwich Union, CIM Banque, Broggi Izar, Henderson Investor, Fleming, Corner Bank, Lemanik, Nationale Nederland, Banca Popolare Commercio Industria, 81 SIM Family Office SpA , Prudential Vita, Banca Popolare di Milano, Cassa di Risparmio di Cento, Cassa di Risparmio di Perugia, Socièté Bancarie Priveè, Liberty Financial, FMG Fund Marketing Group, Credito Italiano, IW Bank, ING Group, Colomba Invest SIM, MPS Banca Personale .
